Der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Mietimmobilie lässt sich nicht allein am Angebotspreis festmachen. Ein unter Marktwert ausgehandelter Kauf kann sich als schlechte Investition erweisen, wenn die Gesamtkosten des Kredits, die energetischen Anforderungen an die Immobilie oder die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen nicht im Vorfeld geprüft wurden. Wer versteht, welche Faktoren die tatsächliche Rentabilität einer Immobilieninvestition bestimmen, vermeidet Entscheidungen, die sich auf einen einzigen Kennwert stützen.
Gesamtkosten des Immobilienkredits und Kaufpreis: zwei Variablen, die gemeinsam betrachtet werden müssen
Sich ausschließlich auf den Quadratmeterpreis zu konzentrieren, ist ein häufiger Fehler. Die Notaires de France beobachten, dass sich das Wachstum der Transaktionen seit Ende 2025 deutlich verlangsamt hat: Die Erholung am Markt für Bestandsimmobilien verliert an Schwung, was den Eindruck erwecken kann, dass jetzt ein günstiger Zeitpunkt für einen Kauf ist.
Dieser Eindruck sollte jedoch differenziert betrachtet werden. Der ausgehandelte Preis muss mit den Gesamtkosten des Kredits verglichen werden, nicht nur mit dem Angebotspreis. Bei Zinssätzen, die je nach Kreditnehmerprofil über 20 Jahre durchschnittlich zwischen 3,5 % und 4 % liegen, erhöht jeder zusätzliche halbe Prozentpunkt die monatliche Rate um 5 bis 7 %. Bei einem Kredit über 200 000 Euro bedeutet ein Prozentpunkt mehr etwa 25 000 Euro zusätzliche Zinsen über die gesamte Laufzeit.
Die Frage, wann der richtige Zeitpunkt ist, um in Immobilien zu investieren, hängt daher ebenso sehr von den Finanzierungsbedingungen wie vom reinen Kaufpreis der Immobilie ab. Eine Wohnung, die 10 % unter Marktwert gekauft, aber zu einem hohen Zinssatz finanziert wird, kann teurer sein als eine Immobilie zum angemessenen Preis, für die bessere Finanzierungskonditionen gelten.
Die Belastungsquote als Sicherheitsmaßstab
Banken setzen für die Belastungsquote (monatliche Raten und Versicherungskosten im Verhältnis zum Nettoeinkommen) einen Grenzwert von 35 % an. Diese Obergrenze schützt Kreditnehmer nicht nur vor Überschuldung, sondern erhält auch ihre Fähigkeit, später ein zweites Vorhaben zu finanzieren. Wer diese Grenze überschreitet, um eine vermeintlich günstige Immobilie zu erwerben, gefährdet damit die weitere Vermögensstrategie.
Energieausweis und energetisch ineffiziente Immobilien: die Falle des niedrigen Kaufpreises bei Mietobjekten
Der Energieausweis ist für Investoren zu einem eigenständigen Auswahlkriterium geworden. Immobilien der Energieeffizienzklassen F oder G, deren Vermietung schrittweise untersagt wird, werden mit Preisabschlägen angeboten, die Käufer auf der Suche nach Rendite anziehen. Die Realität ist jedoch komplexer.
Eine energieineffiziente Immobilie, die zu einem reduzierten Preis gekauft wird, ist nur dann rentabel, wenn die Renovierungsarbeiten den Zeitplan für das Vermietungsverbot einhalten. Die gesetzlichen Fristen lassen wenig Spielraum: Eine Immobilie der Klasse G, die während der Bauarbeiten nicht vermietet werden kann, bringt keinerlei Mieteinnahmen, während gleichzeitig Kapital für die Arbeiten und die Kreditrückzahlung gebunden ist.
Vor dem Kauf die tatsächlichen Kosten ermitteln
Vor der Unterzeichnung sollten drei Faktoren genau beziffert werden:
- Die Kosten der erforderlichen energetischen Sanierungsarbeiten, um mindestens die Klasse E zu erreichen. Dazu gehören Dämmung, Lüftung und gegebenenfalls der Austausch der Heizungsanlage.
- Die realistische Dauer der Arbeiten unter Berücksichtigung der Verfügbarkeit von Handwerkern sowie möglicher Verzögerungen bei der Einholung von Angeboten und Genehmigungen. Sie kann mehrere Monate überschreiten.
- Die entgangenen Mieteinnahmen während der Zeit, in der die Immobilie nicht verfügbar ist. Sie sollten mit dem beim Kauf erzielten Preisabschlag verglichen werden, um zu prüfen, ob sich das Vorhaben weiterhin rechnet.
Übersteigen die Gesamtkosten dieser drei Posten den Preisabschlag, ist der vermeintlich niedrige Kaufpreis nur eine Illusion. Die Mietrendite wird nach den Renovierungsarbeiten und unter Berücksichtigung des Leerstands berechnet, nicht allein auf Grundlage des Kaufpreises.
Regionale Unterschiede am Immobilienmarkt: Preise, Mietnachfrage und Vorschriften
Nationale Durchschnittswerte verdecken sehr unterschiedliche Gegebenheiten. Die Notaires de France stellen fest, dass die Preise für Häuser im Bestand stärker zurückgehen als die für Wohnungen. Wer sich als Investor an nationalen Indizes orientiert, läuft Gefahr, den Markt in der Stadt, in der die Immobilie gekauft wird, über- oder unterzubewerten.
Drei lokale Faktoren bestimmen, ob sich eine Investition lohnt:
- Die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region, messbar an der Leerstandsquote und der durchschnittlichen Dauer bis zur Neuvermietung. In einer Universitätsstadt mit niedriger Leerstandsquote ist das Risiko von Mietausfällen und Leerstand geringer als in einer Gemeinde mit rückläufiger Bevölkerungszahl.
- Die erzielbaren Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis, aus denen sich die Bruttorendite ergibt. Eine hohe Bruttorendite in einer Gegend ohne Nachfrage ist wertlos: Die theoretische Miete wird niemals tatsächlich eingenommen.
- Die örtlichen Vorschriften zur Mietpreisbegrenzung und zur Zoneneinteilung, die die Miete deckeln oder die Kurzzeitvermietung einschränken und dadurch die erwartete Rendite verändern können.
Wer diese drei Aspekte prüft, bevor er sich für eine Region entscheidet, vermeidet unrealistische Erwartungen an die Mieteinnahmen.
Zinssätze 2026: auf eine Senkung warten oder jetzt kaufen?
Nach dem Rückgang im Jahr 2024 haben sich die Zinssätze im Laufe des Jahres 2025 stabilisiert und bewegen sich weiterhin in einer Spanne, die Banken als attraktiv einstufen. Die Inflation sollte 2026 im Auge behalten werden, denn ein erneuter Anstieg der Verbraucherpreise könnte eine mögliche Lockerung der Geldpolitik bremsen.
Auf eine hypothetische Zinssenkung zu warten, ist mit Opportunitätskosten verbunden. Während der Wartezeit können sich die Preise stabilisieren oder wieder steigen, und nicht eingenommene Mieten summieren sich zu entgangenen Einnahmen. Ein Kauf zu einem leicht höheren Zinssatz lässt sich später oft zu günstigeren Konditionen umfinanzieren, wenn sich die Marktbedingungen positiv entwickeln.
Entscheidend ist, ob das Vorhaben unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen tragfähig ist – nicht unter erhofften Bedingungen. Eine Investition, die sich nur mit einem um einen Prozentpunkt niedrigeren Zinssatz als dem angebotenen rechnet, beruht auf einer Wette und nicht auf einer fundierten Analyse.
Die laut den jüngsten Daten der Notaires de France nachlassende Erholung am Markt für Bestandsimmobilien bestätigt, dass der Markt keinem linearen Verlauf folgt. Zum richtigen Zeitpunkt zu kaufen bedeutet, dann zu kaufen, wenn das Vorhaben mit den aktuellen Rahmenbedingungen finanziell tragfähig ist: tatsächlicher Zinssatz, ausgehandelter Kaufpreis, energetischer Zustand der Immobilie und Nachfrage nach Mietwohnungen in der Zielregion.
